Frais de notaire : ancien vs neuf en 2026

« Frais de notaire » est un raccourci trompeur : seule une petite partie va effectivement au notaire. L’essentiel, ce sont des taxes versées à l’État et aux collectivités. Comprendre la répartition permet de savoir ce qui est négociable (peu de choses) et ce qui ne l’est pas. Calcul détaillé sur un achat à 250 000 €.

La composition réelle des « frais »

Les frais de notaire regroupent quatre postes :

• Droits de mutation (DMTO) : la grosse part, répartie entre le département (3,80 % par défaut) et la commune (1,20 %), majorée des frais d’assiette (2,37 % de la part départementale). Depuis le 1^er avril 2025, la grande majorité des départements a porté sa part de 4,50 % à 5,00 %, faisant passer le total ancien à 6,32 % (les autres restent à 5,80 %). Mesure applicable jusqu’au 31 mars 2028. Les primo-accédants sont exonérés de la hausse et restent à 5,80 %.
• Émoluments du notaire : la rémunération réelle, fixée par barème progressif.
• Débours : frais avancés par le notaire pour le compte du client (cadastre, état hypothécaire, géomètre).
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, pour l’enregistrement au service de publicité foncière.

Ancien vs neuf : la différence clé

Dans le neuf, la TVA à 20 % est déjà comprise dans le prix d’achat affiché par le promoteur. Il ne faut donc pas l’ajouter deux fois en pensant aux « frais réduits ».

Barème des émoluments du notaire 2026

Progressif, par tranches (appliqué au prix du bien) :

Le notaire peut consentir une remise de 20 % maximum sur la part de ses émoluments calculée sur les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 €, et non sur la totalité. C’est le seul poste négociable : les droits d’État, eux, ne le sont pas.

Calcul complet sur un achat à 250 000 € dans l’ancien

1. Droits de mutation : 250 000 × 6,32 % = 15 800 € (cas majoritaire, département ayant voté la hausse). Dans un département non-majoré ou pour un primo-accédant : 250 000 × 5,80 % = 14 500 €.
2. Émoluments du notaire :
   • 0 à 6 500 : 6 500 × 3,870 % = 251,55 €
   • 6 500 à 17 000 : 10 500 × 1,596 % = 167,58 €
   • 17 000 à 60 000 : 43 000 × 1,064 % = 457,52 €
   • 60 000 à 250 000 : 190 000 × 0,799 % = 1 518,10 €
   • Total HT : 2 394,75 € → TTC (TVA 20 %) : 2 873,70 €
3. Débours : environ 800 à 1 200 € selon le dossier → prenons 1 000 €
4. Contribution sécurité immobilière (0,10 %) : 250 €
5. Total frais : 15 800 + 2 874 + 1 000 + 250 = 19 924 € (département majoré). 18 624 € en cas non-majoré ou primo-accédant.
6. Soit 7,97 % du prix d’achat (7,45 % en cas non-majoré ou primo).

Le même achat dans le neuf

À prix équivalent (250 000 € TTC) :

• Droits de mutation réduits : 0,715 % → 1 788 €
• Émoluments : identiques à l’ancien → 2 874 €
• Débours : identiques → 1 000 €
• Sécurité immobilière : 250 €
• Total : 5 912 € soit 2,36 % du prix d’achat

Économie brute : 12 700 € sur le même montant d’achat. À pondérer par la différence souvent significative de prix au m² entre neuf et ancien.

Frais de notaire et plan de financement

Les banques exigent en général que les frais de notaire soient couverts par l’apport personnel. Pour un achat à 250 000 € dans l’ancien avec près de 20 000 € de frais, l’apport minimum attendu par la plupart des banques est d’environ 25 000 à 30 000 € (frais de notaire + frais de dossier + petits travaux éventuels).

Le prêt à 110 % (frais de notaire inclus) reste possible mais plus rare : il concerne surtout les primo-accédants très stables avec un projet solide.

Cas particuliers

• Disparités départementales : depuis le 1^er avril 2025, chaque département choisit sa part de DMTO entre 1,20 % et 5,00 %. Total ancien : 5,80 % (non majoré) à 6,32 % (majoré). Quelques départements sont restés au taux par défaut de 3,80 %, soit ~5,09 % au total. Le taux de votre département figure dans la table officielle DGFiP, mise à jour à chaque délibération.
• Achat en indivision avec don familial : la part reçue en don peut bénéficier d’abattements.
• Revente rapide (< 2 ans) du bien : attention au régime de plus-value immobilière (exonération seulement pour la résidence principale).