Capacité d’emprunt : comment la calculer en 2026

La capacité d’emprunt, c’est la somme maximale que votre banque acceptera de vous prêter, compte tenu de vos revenus et de vos charges. La règle officielle, imposée par le HCSF depuis 2022, plafonne le taux d’endettement à 35 %, mais la réalité est plus nuancée que ça. Voici la méthode bancaire, avec un exemple concret.

La règle des 35 % d’endettement

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 % assurance emprunteur comprise pour les nouveaux crédits immobiliers. Ce ratio est calculé comme suit :

Taux d’endettement = (charges mensuelles de crédit + assurance) ÷ revenus nets mensuels

Les revenus pris en compte sont les revenus nets avant impôt : salaires, pensions, primes régulières. Les revenus fonciers subissent une décote (les banques n’en retiennent en général que 70 à 80 %) et les revenus exceptionnels sont écartés.

La durée maximale : 25 ans, 27 avec différé

Deuxième contrainte : la durée du crédit ne peut pas excéder 25 ans, avec une tolérance à 27 ans si une part du prêt correspond à un différé d’amortissement — achat en VEFA ou construction avec remboursement différé jusqu’à l’entrée dans les lieux, ou acquisition dans l’ancien assortie de travaux représentant au moins 10 % du montant de l’opération.

Les banques peuvent déroger à ces deux règles pour 20 % au plus des montants prêtés chaque trimestre. Au moins 70 % de cette marge est réservée à l’achat d’une résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.

Exemple concret : couple avec 4 500 € de revenus nets

Revenus mensuels nets cumulés : 4 500 €. Pas de crédit en cours. Souhait : achat résidence principale.

1. Mensualité maximale : 4 500 × 35 % = 1 575 € (assurance comprise, environ 0,35 % du capital emprunté par an)
2. Hypothèse : taux immobilier 3,5 %, durée 25 ans, assurance 0,35 % par an, soit environ 87 € par mois pour 300 000 € empruntés
3. Mensualité de prêt seul disponible : 1 575 − 87 d’assurance = 1 488 €
4. Capital empruntable : avec une mensualité de 1 488 € sur 25 ans à 3,5 %, capital ≈ 297 000 €
5. Avec un apport de 30 000 €, le budget total devient ~327 000 € auquel il faut retrancher les frais de notaire (~7-8 % dans l’ancien)
6. Budget immobilier réaliste : ≈ 305 000 € prix d’achat dans l’ancien, ou ≈ 320 000 € dans le neuf (frais de notaire réduits).

Le reste à vivre : le vrai critère bancaire

Les 35 % sont un plafond réglementaire, pas le critère de décision de la banque. En pratique, la banque vérifie aussi le reste à vivre : ce qui reste après la mensualité pour couvrir nourriture, transport, loisirs et imprévus.

Ordres de grandeur acceptés :

• Célibataire : 800 à 1 000 € de reste à vivre minimum
• Couple sans enfant : 1 200 à 1 500 €
• Couple avec 1 enfant : 1 500 à 1 800 €
• Couple avec 2 enfants : 1 800 à 2 200 €

Un couple avec 2 700 € de revenus et 2 enfants respecte le plafond des 35 % avec 945 € de mensualité, mais il ne lui reste que 1 755 € pour vivre, sous les 1 800 € habituellement attendus : la banque peut refuser malgré le respect du ratio.

Les éléments qui pèsent ou allègent le dossier

Pèsent positivement

• CDI hors période d’essai
• Apport personnel ≥ 10 %
• Épargne résiduelle après acquisition
• Stabilité professionnelle (plus de 3 ans dans le même poste)
• Domiciliation des revenus, que la banque ne peut ni exiger ni sanctionner, mais qu’elle peut récompenser par un avantage

Pèsent négativement

• Crédits en cours (consommation, auto, revolving)
• Découverts répétés sur les 3 derniers relevés
• Pension alimentaire versée
• Profession à revenus variables sans historique de 3 ans
• Apport uniquement par donation (vs épargne personnelle)

Astuces pour augmenter sa capacité

• Allonger la durée : passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 15 % à taux égal, au prix d’un coût total plus élevé.
• Solder un crédit conso avant la demande : une mensualité de 300 € en moins libère environ 57 000 € de capacité sur 25 ans.
• Demander un prêt à deux même si un seul conjoint est emprunteur principal : l’ajout d’un co-emprunteur avec revenu stable améliore nettement le dossier.
• Négocier l’assurance en délégation plutôt qu’auprès de la banque : économies de 30 à 60 % sur certains profils.